Umowy deweloperskie

Profesjonalna analiza umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska to pierwszy dokument, jaki inwestor podpisuje z deweloperem. Jego rola jako aktu prawnego jest istotna, ponieważ określa chociażby obowiązki dewelopera względem realizowanej inwestycji, a także prawa nabywcy nieruchomości. Zapisy zawarte w umowie rzutują na dalszą współpracę z deweloperem, dlatego analiza umowy deweloperskiej jest niezwykle ważnym etapem całego procesu nabycia domu bądź mieszkania. Nasi specjaliści pomogą wskazać, na jakie aspekty należy zwrócić szczególną uwagę.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Treść umowy deweloperskiej jest w dużej mierze determinowana przez ustawę deweloperską. Kluczowy jest artykuł 22 niniejszego aktu normatywnego, w którym zapisane są następujące kwestie:

wymóg określenia stron, które podpisują umowę, miejsce jej sporządzenia oraz datę podpisania,
kluczowym zapisem jest również cena nieruchomości, która powinna zawierać wyszczególnienie wszystkich elementów, składających się na przedmiot umowy,
informacje na temat nieruchomości, czyli m.in. powierzchnia działki, stan prawny, wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego, dane na temat ewentualnego obciążenia hipotecznego oraz służebności,
położenie nieruchomości oraz określenie jej powierzchni wraz z układem pomieszczeń,
termin przeniesienia praw własności na nabywcę,
określenie warunków spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
określenie warunków związanych z rachunkiem, kosztów jego prowadzenia oraz wszelkich gwarancji,
numer pozwolenia na budowę wraz z oznaczeniem organu, który wydał zgodę,
terminy realizacji przedsięwzięcia,
warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej,
określenie kar umownych dla stron umowy,
zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia mieszkania, a także przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego.

Umowa deweloperska a kredyt

Według danych GUS w 2021 roku ponad 20% Polaków zdecydowało się sfinansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym. Jak w takiej sytuacji powinien przebiegać proces zawarcia umowy z deweloperem? Optymalnym rozwiązaniem z punktu widzenia nabywcy nieruchomości jest w pierwszej kolejności uzyskanie pozytywnego rozpatrzenia wniosku kredytowego, a następnie podpisanie umowy deweloperskiej. Koszt oraz ewentualne konsekwencje finansowe spadają w takiej sytuacji do minimum.

Czasami jednak zdarza się, że bank może wymagać od inwestora podpisania umowy deweloperskiej przed przyznaniem kredytu hipotecznego. Co w takiej sytuacji powinien zrobić kredytobiorca? Przede wszystkim negocjować z deweloperem warunki umowy. W szczególności chodzi o prawo odstąpienie od umowy deweloperskiej bez ponoszenia dodatkowych kosztów. Można też zawrzeć specjalny zapis o unieważnieniu warunków umowy deweloperskiej w przypadku odmowy przyznania kredytu przez bank.

Ustawa deweloperska i zmiana w prawie

Nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadza nowe regulacje oraz rozwiązania, które zaczną obowiązywać od 1 lipca 2022 roku. Najwięcej zmian dotyczy deweloperów, na których nałożone są dodatkowe obowiązki. Celem ustawy była lepsza ochrona inwestorów, np. na wypadek niewywiązywania się dewelopera z warunków umowy lub kwestii odzyskania wpłaconych na rzecz inwestycji pieniędzy.

Jednym z najważniejszych elementów nowych przepisów jest powołanie do życia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, na który będą składać się deweloperzy. Prawo obliguje ich do odprowadzania dodatkowej składki od ceny brutto lokalu, do 1% wartości mieszkania. Środki te będą służyć na pokrycie wypłat z racji problemów dewelopera z inwestycją.

Z kolei banki będą miały większą kontrolę nad zapisami umowy deweloperskiej i ich realizacją. To pokazuje, jak ważna jest dokładna analiza umowy deweloperskiej. Skorzystaj ze wsparcia naszej Kancelarii i podpisz umowę, która będzie spełniała najwyższe standardy prawne. Oferujemy również dodatkowe wsparcie prawne w zakresie umów zarządzania oraz zniesienia współwłasności.